Vývoj cen nemovitostí v Evropě na Slovensku, v České republice v 1. čtvrtletí 2024
Investování do nemovitostí je oblíbenou strategií, která zajišťuje stabilní příjem a zhodnocení majetku. V souvislosti se současnými ekonomickými podmínkami na Slovensku však stále více investorů uvažuje o přesunu svých investic do zahraničí. Důvodů je více a vyplývají především z rostoucího zatížení slovenských domácností a již oznámených změn v daňové politice, které Slovensko očekává v roce 2025.
Diverzifikace investičního portfolia
Diverzifikace je klíčovým principem každé úspěšné investiční strategie. Investováním do nemovitostí mimo Slovensko můžete snížit rizika spojená s jednou ekonomikou nebo trhem. Pokud by například slovenská ekonomika prošla dalšími otřesy (například dalším zvýšením cen energií nebo daní), mohou vaše investice v zahraničí tyto ztráty kompenzovat.
Na rozdíl od nejisté situace na Slovensku nabízí mnoho zahraničních trhů stabilnější a předvídatelnější podmínky pro investice do nemovitostí a podle posledních zveřejněných údajů (Eurostat 07/2024) došlo v posledních letech ve východní Evropě k výraznému růstu cen nemovitostí.
Podívejme se, jak se dařilo trhům v Evropě. Podíváme se na země Bulharsko, Chorvatsko a Španělsko ve srovnání se Slovenskem a Českou republikou. Protože naše realitní kancelář se zaměřuje především na realitní trhy v těchto zemích.
Bulharsko
Nemovitosti v Bulharsku si v posledních letech udržují pěkný stabilní růst. Když se podíváme na vývoj cen nemovitostí v 1. čtvrtletí 2024 se srovnáním s předchozím rokem, ceny vzrostly až o 16 %.
Bulharsko se tak po Polsku stalo evropským lídrem v celoevropském růstu cen nemovitostí. Důvodů je hned několik, zemi čeká brzký vstup do eurozóny (příští rok 2025). Vysoký zájem o koupi bytů, které jsou na evropské poměry stále extrémně levné.
Klíčovou roli na zdejším trhu s nemovitostmi hraje cestovní ruch. Zahraniční investoři investující do rekreačních domů významně přispívají ke stabilitě trhu, zejména v oblastech podél Černého moře. Ceny nemovitostí rostou také v Sofii a ve větších městech.
Současné války na Ukrajině a v Izraeli také významně přispěly k trendu nákupu. Bulharsko je členem NATO a obyvatelé zmíněných zemí hledali bezpečné útočiště pro sebe a své rodiny v rámci EU. Kromě toho, pokud jde o leteckou a námořní dopravu, je Bulharsko od letošního roku v schengenském prostoru. Země je tedy stabilní a bezpečná pro nákup nemovitostí a každoročně zaznamenává nárůst počtu rekreantů.
Chorvatsko
Chorvatsko je považováno za jednu z nejatraktivnějších destinací z hlediska investic do nemovitostí a kvality života u moře. Ceny nemovitostí zde každoročně zaznamenávají nárůst. Podle zdrojů Eurostatu došlo v 1. čtvrtletí 2024 oproti předchozímu roku k nárůstu až o +9 %. Země je od roku 2023 v schengenském prostoru a má měnu euro, což je velkým lákadlem pro mnoho rekreantů zejména z Německa.
V roce 2025 se očekává, že trh s nemovitostmi v Chorvatsku bude opět aktivní, přičemž hlavním faktorem bude i nadále vysoká zahraniční poptávka po rekreačních nemovitostech u Jaderského moře. Vývoj cen bude záviset také na ekonomické situaci v Evropě, úrokových sazbách a případných dalších regulačních zásazích vlády.
Přestože zahraniční poptávka po nemovitostech zůstává silná, místní obyvatelé se potýkají s obtížemi při nákupu nemovitostí a pořizování vlastních domů směřujících k moři a do hlavního města Záhřebu.
V současné době je oznámeno, že Chorvatsko zavede od příštího roku 2025 daň z nemovitosti (dosud se jednalo pouze o místní komunální daň) a zvýší paušální poplatek pro majitele rekreačních nemovitostí. Roční paušální daň z pronájmu dosud činila pouze 199 eur za lůžko, což je vzhledem k příjmům z pronájmu turistických objektů opravdu nízká daň. Nově je ohlášeno zvýšení daně podle lokality, a to v rozmezí od 150 do 300 eur. Zvýšení daně se opět promítne do pronájmů.
Země je velmi atraktivní jako druhý domov díky čistému moři, dostupnosti a vybudované infrastruktuře, historickým městům a památkám, ale především díky blízkosti jazyka.
Španělsko
Španělsko je kombinací moře, písečných pláží, historických měst, dobrého jídla a golfu. V neposlední řadě je to příjemné klima a teplé stabilní počasí v zimě, které mu dodává na atraktivitě. Španělsko je ideální pro lidi, kteří se chtějí přijet ohřát a užívat si slunce po celý rok. Průměrné teploty během zimy jsou +19 °C a slunce svítí 300 dní v roce. Pláže jsou protkány promenádami a doplňují je parky a krásně upravená města, což je něco, co Balkánu možná chybí.
Ceny nemovitostí jsou stále velmi atraktivní a liší se podle lokality. Costa Blanca s letištěm v Alicante má o něco nižší ceny nemovitostí než Costa del Sol s letištěm v Malaze a blízkostí Gibraltaru a Afriky.
Ceny nemovitostí závisí na lokalitě, typu nemovitosti, vybavenosti a blízkosti moře, ale s lehkým srdcem můžeme říci, že jsou něco mezi Bulharskem a Chorvatskem. Španělsko si zamilujete zejména v případě, že máte rádi dlouhé písečné pláže a množství restaurací a barů, které je lemují.
Španělsko se stalo velmi atraktivní destinací pro důchodce, pro které je bydlení u moře levnější než doma. Dobrá zdravotní péče, klima a sluneční svit také dělají své pro psychiku a zdraví. Většinu dne strávíte venku.
Ceny nemovitostí zde neustále rostou, v 1. čtvrtletí 2024 zaznamenaly oproti předchozímu roku nárůst o +6,4 %. Nemovitosti v golfových resortech a na pobřeží jsou atraktivní investicí vyhledávanou za účelem pronájmu. Pro mnoho Evropanů tak vznikl i druhý domov.
Slovensko:
Nutno podotknout, že tato země zaznamenala čtvrtý nejvyšší pokles cen nemovitostí v celé EU.Podle údajů Eurostatu klesly ceny nemovitostí v 1. čtvrtletí 2024 oproti předchozímu roku o -3 %.
Ještě výraznější pokles cen byl podle NBS zaznamenán v průběhu roku 2023, kdy ceny nemovitostí meziročně poklesly o zhruba 6 % oproti roku 2022.
Důvodů je několik, za největší z nich lze považovat kombinaci rostoucích úrokových sazeb a klesajících reálných mezd. Objem nových úvěrů na bydlení se v polovině roku 2023 snížil přibližně o třetinu oproti průměru předchozích let. Ve srovnání s posledním vrcholem realitního boomu v létě 2022 byl však pokles počtu nových hypoték až o -50 % nižší. Dostupnost bydlení na Slovensku se výrazně zhoršila, poptávka po nemovitostech ochladla a v důsledku toho byly průměrné ceny nemovitostí na Slovensku v porovnání s předchozím vrcholem v létě 2022 přibližně o 14 % nižší.
Výhled do budoucna je nejistý. Očekává se, že inflace v příštím roce 2025 dosáhne více než pěti procent, což je alarmující. Tento nárůst bude způsoben nejen zvyšováním daní, ale také rostoucími cenami energií. Slovensko již nyní patří mezi země EU, kde domácnosti vynakládají největší část svých výdajů na bydlení, včetně cen pohonných hmot. Tento podíl přesahuje 30 % a očekává se, že v příštích letech dále poroste. Investoři tak budou čelit vyšším nákladům na údržbu a provoz nemovitostí, což opět sníží jejich ziskovost. Tyto náklady se navíc logicky promítnou do cen nájemného.
Dalším negativním dopadem nejen na Slovensko, ale i na další evropské země a některé lokality bude vývoj demografického vývoje obyvatelstva v EU. Slovensko se potýká s významným demografickým trendem, kterým je stárnutí populace. Prognózy ukazují, že v příštích desetiletích poroste počet lidí v důchodovém věku, zatímco počet obyvatel v produktivním věku, kteří přednostně kupují nemovitosti, bude klesat.
Česká republika
Ve srovnání se Slovenskem se České republice daří o něco lépe, ale i zde ceny nemovitostí zažívají v posledních letech turbulentní období. Podle údajů Eurostatu ceny nemovitostí v 1. čtvrtletí 2024 oproti loňskému roku mírně vzrostly o 1,2 %.Podle údajů Eurostatu ceny nemovitostí v 1. čtvrtletí 2024 mírně vzrostly o 1,2 %. Slovo na závěr
Investice do nemovitostí se u nás stává méně atraktivní kvůli zvyšující se daňové zátěži, rostoucím cenám energií, inflaci.
Naopak zahraniční trhy v současné době nabízejí stabilitu, nižší daňové zatížení a možnosti lepšího zhodnocení investice. Pokud tedy uvažujete o investici do nemovitostí, vyplatí se věnovat pozornost příležitostem mimo Slovensko a Českou republiku a najít si svůj malý kousek ráje, který vám zlepší kvalitu života.
*Řecko nebylo zpracováno, protože tyto údaje Eurostatu neposkytuje.
Zdroj:
https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-05072024-bp
